De laatste jaren kan men niet meer naast het pop-up fenomeen kijken, ze schieten als het ware als paddenstoelen uit de grond. Pop-upwinkels, pop-uprestaurants, pop-upbars, … ze zijn niet meer weg te denken uit het straatbeeld. Deze pop-ups zijn vaak slechts een kort leven beschoren: enkele maanden tot een jaar, doch veel langer bestaan deze tijdelijke handelsvestigingen doorgaans niet. Tot voor kort bestond er evenwel geen specifieke juridische omkadering voor het tijdelijk bezetten van een pand in het kader van een pop-up. Tot nu.
Met het Decreet dd. 17 juni 2016 (gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 26 juli 2016) houdende de huur van korte duur voor handel en ambacht heeft de Vlaamse Overheid een wetgevend kader gecreëerd voor de pop-ups. De krachtlijnen van het zogenaamde ‘Pop-up decreet’ zullen hierna kort worden samengevat.
Toepassingsgebied
Vooreerst is het belangrijk te benadrukken dat deze regeling enkel geldt in het Vlaamse Gewest en dus niet in Brussel of Wallonië, aangezien het gaat om een gewestelijke materie die thans enkel werd geregeld door de Vlaamse Overheid en nog niet door de andere gewestelijke regeringen.
De bepalingen van het Pop-up decreet zijn van toepassing op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van de ambachtsman, waarbij er een rechtstreeks contact is tussen de huurder en het publiek en die uitdrukkelijk is gesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar.
Duur
De huur van een dergelijke pop-up mag niet langer zijn dan één jaar, maar uiteraard wel korter. Hiermee wijkt het Decreet uitdrukkelijk af van de Handelshuurwet, waarin een minimumduur van negen jaar wordt opgelegd. Dit was uiteraard niet werkbaar voor een pop-up, die door zijn aard slechts van korte duur is.
Dergelijke pop-uphuurovereenkomsten zullen van rechtswege – d.w.z. automatisch – eindigen zonder dat hiervoor een opzegging nodig is.
In tegenstelling tot bij handelshuur, heeft de huurder evenwel geen recht op een huurhernieuwing.
De huurovereenkomst kan wel verlengd worden, éénmaal of meermaals, op voorwaarde dat dit schriftelijk gebeurt en onder dezelfde voorwaarden, maar de totale duur mag door deze verlenging(en) één jaar niet overschrijden.
Indien men toch een huur aangaat met een duur langer dan één jaar, dan valt men automatisch onder de dwingende bepalingen van de Handelshuurwet en wordt de pop-up huur geacht te zijn aangegaan voor de duur van negen jaar.
Waar dit Decreet ook afwijkt van de Handelshuurwet, is bij de opzeggingsmogelijkheden. Onder het regime van de handelshuur kan de huurder de lopende huur slechts beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode en mits hij zes maanden van tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij aangetekende brief.
In het hier besproken regime kan de huurder echter op elk moment de huur beëindigen. Hij dient enkel een opzegtermijn van één maand te respecteren, die hij ter kennis brengt aan de verhuurder bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij aangetekende brief.
Het Pop-up decreet uit zich dus in een grotere flexibiliteit dan voordien gekend was in de Handelshuurwet.
Huurprijs
Belastingen gelinkt aan het onroerend goed worden geacht te zijn inbegrepen in de huurprijs, tenzij partijen dit anders overeenkomen.
Nutsvoorzieningen daarentegen dienen nog apart door de huurder te worden betaald.
Verbouwingen
De huurder heeft het recht om verbouwingen uit te voeren aan het pand waarin hij zijn pop-up vestigt, onder een aantal voorwaarden:
* De verbouwingen moeten dienstig zijn voor zijn onderneming;
* De kosten van de verbouwingen mogen de totaalprijs van één jaar huur niet overstijgen;
* Noch de veiligheid, noch de salubriteit, noch de esthetische waarde van het gebouw mogen in het gedrang komen door de verbouwingen;
* De huurder brengt de verhuurder schriftelijk op de hoogte van zijn voornemen om verbouwingen uit te voeren.
Tot daar loopt de vergelijking met de Handelshuurwet redelijk gelijk, zij het dat daar de totale kostprijs van de aanpassingswerken drie jaar huur niet mag overstijgen.
Het grote verschil ligt echter bij het einde van de huur: bij handelshuur mag de verhuurder de verwijdering van de werken niet vorderen, terwijl dit bij het pop-up regime wél mag.
Ook moet de verhuurder ingevolge de Handelshuurwet een vergoeding betalen aan de huurder indien hij de verbouwingswerken wilt behouden, doch ingevolge het Pop-up decreet is de verhuurder geen enkele vergoeding verschuldigd en gaan de verbouwingen dus kosteloos naar hem over bij het einde van de huur.
Overdracht van huur en onderhuur
De overdracht van huur en onderhuur zijn onder elk beding verboden.
Vervreemding van het verhuurde goed
Wanneer men een onroerend goed koopt of om niet verkrijgt (bijvoorbeeld ingevolge een erfenis), en er is een geregistreerde huurovereenkomst overeenkomstig het Pop-up decreet, dan moet de koper/verkrijger deze huurovereenkomst respecteren en mag hij de huurder er dus niet voortijdig uitzetten.
Inwerkingtreding
Het Pop-up decreet is niet van toepassing op lopende huurovereenkomsten en zal in werking treden vanaf 1 september 2016.
Conclusie
De Vlaamse regelgever is met het Pop-up decreet tegemoet gekomen aan de verzuchtingen van de initiatiefnemers van een pop-up, die thans een grotere rechtszekerheid hebben gekregen wanneer zij een pand dienen te huren. Het Pop-up decreet kenmerkt zich voornamelijk in een grotere flexibiliteit in vergelijking met de Handelshuurwet. Deze gecreëerde rechtszekerheid én flexibiliteit kunnen ervoor zorgen dat er een nieuwe boost komt in het pop-up landschap.
Davina Claus
Advocaat